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抵当権設定は仮登記でも大丈夫?

抵当権設定登記をするのに、設定者側から仮登記にしてほしい、という相談がありました。仮登記でも大丈夫でしょうか。

A リスクがあります。

仮登記の効力は、順位保全効です。

仮登記によって、順位を保全することができます。後日、本登記をすることによって、これと両立しえない矛盾した登記を抹消したうえで、確定的な権利を取得することができます。
逆に、本登記するまでは順位保全効があるのみで、本登記が持っている対抗力はありません。

メリット リスク・デメリット
設定時
(仮登記)の登録免許税は安くすむ
(不動産1個につき1,000円)。
  • 順位保全効はあるが対抗力はない
  • 相手方が協力しない場合、本登記できないリスクがある

本登記するためには?

本登記するためには、下記の書類が必要となります(抵当権設定仮登記の例)。

(ア) 設定者の登記委任状  
(イ) 設定者の印鑑証明書 3か月以内
(ウ) 登記識別情報通知または権利証  
(エ) 抵当権設定契約証書  
(オ) (法人の場合)資格証明書(会社番号の記載により添付省略可) 3か月以内

(あまりお薦めはできませんが)本登記留保のような形で仮登記をされる場合は、上記書類を事前に預かった状態で、かつ、3か月ごとに新しい印鑑証明書を徴求するという実務取扱がしばしばなされているようです。ただ、いざ本登記をしようというときに、設定者がなんらかの理由で印鑑証明書を提出しなかった場合は、本登記ができない、というリスクがあります。

※【参考】所有権に関する仮登記の本登記の場合で、この仮登記の後に登記された所有権移転登記等、抹消すべき権利がある場合は、その利害関係人の承諾書が必要となります。任意に提出しない場合は裁判所経由の手続きとなり、時間がかかることが想定されます。

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